Коротко. Гостевой дом по закону № 127-ФЗ это индивидуальный жилой дом или его часть, комнаты которого собственник, физическое лицо, сдаёт гостям; в нём не больше 15 комнат и не больше 45 гостей одновременно. База отдыха это другой тип средства размещения: несколько отдельных зданий на одном участке, где кроме проживания организуют досуг. Краснодарский край входит в эксперимент с гостевыми домами, и с 1 января 2026 года гостевой дом здесь не вправе принимать гостей без записи в реестре классифицированных средств размещения. Проверить объект можно по идентификационному номеру: он обязан стоять в объявлении вместе со ссылкой на запись.
Что такое гостевой дом по закону
До 2025 года «гостевой дом» был словом из объявлений. Федеральный закон от 7 июня 2025 года № 127-ФЗ сделал его отдельным типом средства размещения. Закон запустил эксперимент: он идёт с 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 года. Краснодарский край в перечне с самого начала. Законом от 29 декабря 2025 года № 557-ФЗ перечень с 1 сентября 2026 года расширили ещё на четыре региона: Адыгею, Бурятию, Астраханскую и Нижегородскую области.
Что требует закон (статьи 2 и 4):
- Дом. Индивидуальный жилой дом или его часть. Если это часть дома, у неё должен быть отдельный вход и доступ к помещениям общего пользования.
- Собственник. Физическое лицо. Дом и право собственности внесены в ЕГРН.
- Участок. Земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство.
- Запрет без реестра. С 1 января 2026 года оказывать услуги гостевого дома без записи в реестре нельзя. Для Краснодарского края это прямо подтвердила ФНС в письме от 3 марта 2026 года № БС-36-21/1643@. Для четырёх новых регионов срок наступает 1 января 2027 года.
- Номер в объявлении. Любое объявление, в том числе на агрегаторах и в соцсетях, обязано содержать идентификационный номер дома и ссылку на запись в реестре.
Требования к самому дому задаёт Положение о классификации гостевых домов (постановление Правительства от 30 августа 2025 года № 1345): не больше 15 комнат и 45 гостей одновременно; одноместная комната от 9 м², двухместная от 12 м²; в многоместной не больше 6 мест и не меньше 6 м² на человека; датчики дыма в комнатах, огнетушитель на каждом этаже; умывальник с горячей и холодной водой, унитаз и душ или ванна в комнате либо в общей зоне.
Что такое база отдыха и гостиница
Для остальных объектов действует Положение о классификации средств размещения (постановление Правительства от 27 декабря 2024 года № 1951, в редакции от 27 ноября 2025 года). Оно знает четыре типа: гостиницы, санатории, базы отдыха и кемпинги.
База отдыха по Положению: средство размещения, где кроме проживания оказывают услуги по организации досуга и отдыха, а гости живут в отдельных зданиях и строениях на одном или смежных участках. К базам отдыха относятся туристские базы, глэмпинги, модульные домики.
Гостиница: номера в здании, части здания с отдельным входом или в нескольких корпусах на одной территории. Сюда относятся отели, мотели, апарт-отели, хостелы, пансионаты.
И гостиница, и база отдыха должны находиться под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Для всех типов действует общее правило закона об основах туристской деятельности (статья 5.1, её ввёл закон № 436-ФЗ, редакция от 4 июля 2026 года): без записи в реестре принимать гостей нельзя, а в рекламе нельзя называть себя типом или категорией, которых нет в реестре.
Чем они отличаются: таблица
| Гостевой дом | База отдыха | Гостиница | |
|---|---|---|---|
| Здание | жилой дом или его часть | несколько отдельных зданий на одном или смежных участках | здание, часть здания или несколько корпусов на одной территории |
| Кто сдаёт | собственник, физическое лицо | юрлицо или ИП (единое управление) | юрлицо или ИП (единое управление) |
| Размер | до 15 комнат, до 45 гостей | не ограничен типом | не ограничен типом |
| Досуг | не обязателен | входит в суть типа | не обязателен |
| Реестр | обязателен | обязателен | обязателен |
В разговорной речи «базой отдыха» называют любое место с территорией, бассейном и мангалами. По документам же это может быть и гостевой дом, и база отдыха, и гостиница. Для гостя важнее не вывеска, а действующая запись в реестре.
Как проверить жильё по реестру: 5 шагов
Реестр классифицированных средств размещения ведётся в федеральной системе Росаккредитации, на платформе «Гостеприимство» (tourism.fsa.gov.ru). Собственник гостевого дома сам вносит сведения через Госуслуги, Росаккредитация проверяет их, и запись получает идентификационный номер.
- Найдите номер. Он обязан стоять в объявлении, на сайте и на агрегаторе рядом со ссылкой на запись.
- Откройте запись. Перейдите по ссылке из объявления. Ссылки нет: найдите объект на платформе по номеру, названию или адресу.
- Проверьте статус. Нужен статус «действует». «Приостановлен»: классификация временно не действует, спросите у хозяина, что будет с вашей бронью. «Прекращён» или «архивный»: принимать гостей объект не вправе.
- Сверьте данные. Тип средства размещения, название и адрес должны совпадать с объявлением. У гостевого дома в записи указаны число комнат, мест и есть ли условия для отдыха с домашними животными.
- Нет записи: не платите. Предоплату объекту без действующей записи лучше не переводить.
Если ищете дом на компанию, проверка по реестру входит в общий чек-лист, мы разобрали его в статье как снять дом на компанию.
Пример: «Вершина» в Нефтегорске
Со стороны «Вершина» похожа на базу отдыха: территория, бассейны, пруд с беседками. На нашем сайте указаны два гостевых дома, у каждого свой реестровый номер:
- гостевой дом «Вершина», реестровый номер С232026028831, ул. Горная, 13А;
- гостевой дом «Горная Вершина», реестровый номер С232026029108, ул. Горная, 13Б.
Оба в пгт Нефтегорск Апшеронского района. Номера и ссылки на записи стоят на странице контакты, рядом с адресом и телефоном: откройте запись и сверьте всё сами.
Номер или домик можно выбрать заранее по 3D-туру: там вся территория и каждая категория номеров. Актуальные цены смотрите на странице номера и цены.
«Вершина» коротко: цены и условия
Гостевой дом «Вершина» в Нефтегорске, ул. Горная, 13А: от Краснодара около 135 км, от Апшеронска 15 минут. Работаем круглый год.
- Номер на двоих от 3 700 ₽ за ночь в будни: «Комфорт с террасой» в корпусе у бассейна. Полулюкс с балконом на 2-4 гостя от 6 900 ₽, апартаменты с кухней на 2-4 гостя от 8 500 ₽.
- Дом целиком на 8 гостей от 15 000 ₽ за ночь в будни, это меньше 2 000 ₽ с человека. На 10 гостей от 18 000 ₽. Соседей в доме нет, у входа своя мангальная зона.
- В цене подогреваемый бассейн 6×9 м (круглый год, 9:00-23:00), парковка на огороженной территории, Wi-Fi. В домах ещё постельное бельё и полотенца.
- Условия: заезд с 14:00, выезд до 12:00. Дети до 7 лет без отдельного места бесплатно, дополнительное место 1 000 ₽ за ночь. Бронь фиксирует предоплата 30 %.
- Выходные и праздники дороже будней на 500-2 000 ₽ за ночь. Все цены на странице номера и цены.
Номер можно пройти заранее в 3D-туре. Забронировать: онлайн или по телефону и в WhatsApp, они на странице контакты.
Частые вопросы
Гостевой дом это гостиница или нет?
Нет. По закону № 127-ФЗ гостевой дом это отдельный тип средства размещения: индивидуальный жилой дом или его часть, которые сдаёт собственник, физическое лицо. Гостиница это номера в здании или корпусах под управлением юрлица или ИП, её классифицируют по другому Положению.
Чем гостевой дом отличается от базы отдыха?
Гостевой дом это жилой дом физического лица до 15 комнат и 45 гостей. База отдыха по Положению о классификации это несколько отдельных зданий на участке под управлением юрлица или ИП, где кроме проживания организуют досуг и отдых.
Как проверить гостевой дом в реестре?
Найдите в объявлении идентификационный номер и ссылку на запись, откройте её на платформе «Гостеприимство» Росаккредитации. Сверьте статус «действует», тип, название и адрес.
Можно ли работать гостевому дому без записи в реестре?
В Краснодарском крае нельзя с 1 января 2026 года: так следует из закона № 127-ФЗ, это подтвердила ФНС в письме от 3 марта 2026 года. В Адыгее, Бурятии, Астраханской и Нижегородской областях запрет действует с 1 января 2027 года.
Сколько комнат может быть в гостевом доме?
Не больше 15 комнат для гостей и не больше 45 человек одновременно. Одноместная комната от 9 м², двухместная от 12 м².